SWOT
THINK OUTSIDE
THE BOX
S = STRENGT
Micro Home Village - Stärken
1. Marktpotenzial
In Luxemburg wurden in den vergangenen Jahrzehnten nicht genug Wohnungen gebaut. Von 2000 bis 2018 wuchs die Bevölkerung um 175.000 Personen, laut einer Analyse der Luxemburger Zentralbank wurden aber nur 53.000 Wohneinheiten in diesem Zeitraum geschaffen. Laut einer YouGov-Umfrage vom November 2021 kann sich fast ein Viertel der Befragten vorstellen, in einem Tiny House zu leben. Das Marktpotenzial der Micro Homes lag in Deutschland im Jahr 2022 bei etwa 3,9 Milliarden Euro - Tendenz weiter steigend.
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2. Effektive Flächennutzung
Ein mobiles Eigenheim im Mini-Format beansprucht weitaus weniger Platz als ein normales Einfamilienhaus. Viele Städte und Gemeinden sehen daher in Micro-House-Siedlungen eine Möglichkeit, die zunehmende Wohnungsnot zu bekämpfen. Außerdem muss weniger Bodenfläche versiegelt werden, was wiederum die Umwelt schont.
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3. Schonender Ressourcenverbrauch
Micro Homes sind in vielerlei Hinsicht günstiger und nachhaltiger als herkömmliche Wohnformen. Sie benötigen vergleichsweise wenig Energie für Strom und Heizung. Zudem handelt es sich bei vielen Tiny-House-Siedlungen um sog. „Öko-Dörfer“, die auf einen besonders nachhaltigen Umgang mit Ressourcen achten. Dazu gehören Lebensmittel aus biologisch-kontrolliertem Eigenanbau ebenso wie Solaranlagen und Ladestationen für E-Autos.
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4. Geringe Kosten
Ein Micro Home bedarf eindeutig weniger Material, Inventar, Energie als auch Grundstücksfläche und ist damit aus finanzieller Sicht enorm attraktiv für Käufer. Zwar bleibt der Quadratmeterpreis der gleiche wie bei einem herkömmlichen Bauvorhaben, allerdings benötigen Small Living Houses deutlich kleinere Flächen als klassische Häuser. Das schlägt sich schlussendlich auch in einem geringeren Grundsteuer-Betrag nieder.
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5. EcoFriendlyness
Nachhaltiges Bauen heißt ressourcen- und umweltschonende Gebäude sowie gesunden und angenehmen Lebens- und Arbeitsraum zu schaffen, aber gleichzeitig wirtschaftlich und ökonomisch langfristig zu planen und zu handeln. Nachhaltige Immobilien bedeuten geringere CO2 Emissionen, niedrigere Betriebs- und Unterhaltskosten, verbesserte Arbeits- und Wohnqualität für die Nutzer und nicht zuletzt eine hohe Recyclingfähigkeit der verwendeten Baustoffe.
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6. Neue Lebensphilosophie - "Sowohl als auch" anstatt "Entweder oder"
Sowohl autonomes Wohnen mit Privatsphäre als auch Communitybasierte ökofreundliche Infrastrukturen: Neben den nachhaltigen, unterschiedlichen Micro-Home-Varianten sind in der Siedlung diverse gemeinschaftlich nutzbare Räume oder Vorrichtungen geplant wie bspw. Waschräume, Stau- (Keller-) Räume, Sport-, Wellness- & Sauna-Bereiche, Werkstatt, Restaurant, Bar, Shop Artisanal, Elektroladestation sowie Indoor- & Outdoor-Spielplätze.
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6. Skalierbarkeit
Das erste Projekt ist immer das Schwerste. Aber einmal implementiert, können die Micro Home Villages nach gleichem Vorbild relativ schnell und einfach auch an anderen Standorten in Luxemburg errichtet werden.
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W = WEAKNESSES
Micro Home Village - Schwächen
1. Kommunale Verwaltungen
Viele Projekte scheitern bisher an den Kommunen. Zu groß sind die Vorurteile und Bedenken, denn Micro-Home-Siedlungen sind –anders als andere gemeinschaftliche Bauprojekte – Neuland für die Verwaltung.
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Auch ohne Gesetzesgrundlage gibt es schon Minihäuser im Großherzogtum. Im vergangenen Sommer hatte der Bürgermeister von Schifflingen drei Tiny Homes bestellt, um Geflüchtete unterzubringen. Die Gemeinde Strassen plant Tiny Houses auf Grundstücken verschiedener Eigentümer zu errichten, die ihr Land vermieten und nicht sofort bauen möchten.
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2. Grundstücke
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3. Transportwege
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O = OPPORTUNITIES
Micro Home Village - Chancen
1. Novum Luxemburg
Bis dato ist noch keine Micro Home oder Tiny Home Siedlung in Luxemburg geplant. Im Hinblick auf die katastrophale Ökobilanz des Großherzogtums würde ein realisiertes Projekt nicht nur ein Novum sondern ggfs. auch eine "Trendwende" darstellen. Den Overshoot Day hat Luxemburg laut der Denkfabrik Global Footprint Network (GFN) 2023 am 14. Februar erreicht und liegt damit weltweit an zweiter Stelle. Der ökologische Fußabdruck von Luxemburg erreicht mit 11,82 gha / Person den höchsten Platz in der weltweiten Klassifizierung (weltweite Durchschnitt = 2,6 gha / Person). Um den Ressourcenverbrauch der OECD- und EU-Länder zu decken, waren 2022 laut Statista mindestens 1,75 Erden nötig - Luxemburg kommt sogar auf acht Erden. Bei den Kohlenstoffdioxid-Emissionen liegt der COâ‚‚-Ausstoß nach Angaben laut der aktuellen Innocenti-Studie des Unicef-Forschungsinstituts im Großherzogtum bei 36 Tonnen (weltweiter Durchschnitt = 9 Tonnen).
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Mit der "Biergemer Kabaisercher" in Mondercange mit aktuell 3 Wikkelhouses und einem kleinen Outdoorspielplatz gibt es in Luxemburg bereits ein Mini-Resort, das allerdings als Ferienwohnung vermietet wird und nicht zum dauerhaften Wohnen gedacht ist.
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2. Soziale Aspekte
Eine Micro-Home Anlage mit diversen Gemeinschaftsräumen bietet auch Raum zur Umsetzung unterschiedlicher sozialer Aspekte wie "Leben mit mehreren Generationen" oder auch "inklusives Arbeiten". Bspw. der Betrieb und die Pflege der Anlage könnte von Menschen mit körperlicher und/oder geistiger Beeinträchtigung und/oder von Menschen, die aus verschiedenen Gründen auf dem Luxemburger Arbeitsmarkt weniger Chancen haben ausgeführt werden.
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3. Wirtschaftliche Chancen
Micro-House-Siedlungen dienen nicht nur als permanenter Wohnort für Menschen, die bereits ein eigenes Minihaus besitzen. Viele Dörfer bieten auch eine Unterkunft für Urlauber*innen, die auf kleinstem Raum eine Auszeit genießen wollen. Städte und Gemeinden können Tiny Houses somit als touristische Attraktion nutzen, um Besucher*innen anzulocken und lokale Geschäfte zu unterstützen. Relativ einfach implementierbar wäre auch ein "Mini"-StartUp-Hub, da es gerade auch für Existenzgründer kaum bezahlbare gewerbliche Räume ex CoWorking Spaces gibt.
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4. Ausgleichsflächen
Ausgleichsflächen, die vor Bodenversiegelung geschützt werden sollen, kann man so dem Wohnungsmarkt zuführen, indem man dort Tiny Houses erlaubt. Ehemalige Zechengelände oder Industriebrachen, auf denen Tiefbaumaßnahmen kritisch sein können, eignen sich ebenfalls für Tiny Houses, die kein Fundament benötigen.
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5. Dienstleister - Arbeitsplätze
Da das Micro Home Village möglichst autonom geplant wird, sind neben den Small Living Wohneinheiten auch gewerbliche Gemeinschafts-Einrichtungen wie bspw. Praxen, Wellness- & Outdoorbereiche, Restaurant, Shop Artisanal u.a. vorgesehen.
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6. Steigende Zinssätze & überzogene Immobilienpreise
Weil die Zinsen in den letzten Monaten so stark gestiegen sind, kommt der Luxemburger Immobilienmarkt ins Straucheln. Die Banken verweigern Kredite, die Käufer können sich keine Immobilie leisten, die Verkäufer müssen mit den Preisen runtergehen.
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Seit Anfang des Jahres sind die historisch niedrigen Zinssätze für Immobilienkredite stark gestiegen, wodurch der Traum vom Eigenheim für viele Luxemburger platzt. «Anfang 2022 lagen die Zinsen bei 1,5/1,6 Prozent, jetzt sind es 3,6/3,8 Prozent», erklärt Yann Gadéa, Head of Mortgage Brokers bei atHomeFinance. Die Folge sei eine gesunkene Kreditfähigkeit um 20 Prozent. Diese Entwicklung spürt auch Yannis Erb, Immobilienmakler bei New Immo. «Ein Kunde, der eine Kaufkraft von 1 Million Euro hatte, kann jetzt nur noch 800.000 Euro aufbringen».
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Diese Entwicklung spricht aber gerade für ein Investment in Micro Home Villages, da hier die Produktionskosten für den/die Betreiber deutlich günstiger und Immobilienpreise für Käufer deutlich niedriger liegen als bei "klassischen" Immobilien.
T = THREATS
Micro Home Village - Risiken
1. Überteuerte Immobilienkredite in Luxemburg
Die Banken in Luxemburg profitieren trotz gegenüber den Vorjahren deutlich gesunkener Kreditnachfrage vom Anstieg des Leitzinses. Steigende Zinsen verteuern Immobilienkredite und somit auch den Wohnungsbau - doch gerade Wohnungen braucht Luxemburg, auch wenn "sich kaum einer noch Bauen in Luxemburg" leisten kann.
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2. Musterverordnungen
Minihäuser – sogenannte Tiny Houses – sollen in Luxemburg bald (und "bald" ist relativ und aktuell nicht genau terminierbar) von offizieller Stelle erlaubt sein. Gemeinden können zukünftig ihre Vorschriften anpassen, sodass es möglich ist, Tiny Homes in Wohngebieten aufzustellen, die aktuell aufgrund restriktiver Bestimmungen nicht zugelassen sind.
Die Abteilung für Kommunalplanung und Stadtentwicklung arbeitet laut Ministerin Taina Bofferding (LSAP) daran, drei entsprechende Musterverordnungen zu verfassen. Sie sollen demnach den Gemeinden als Vorlage dienen, die sie in ihre Stadtentwicklungs-Ordnung übernehmen können.
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FAZIT
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Der Luxemburger Immobilienbranche droht ein perfekter Sturm: Inzwischen extremst erhöhte Preise treffen auf potenzielle Käufer, die heute deutlich weniger geliehen bekommen als noch vor einem Jahr. Hinzu kommen drastisch gestiegene Baukosten und aufkommende Rezessionsängste. Alle Zeichen deuten auf eine Zeitenwende hin. Die Liste derer, die Luxemburg vor den Entwicklungen auf dem Immobilien-Markt gewarnt haben, ist lang: Der Internationale Währungsfonds tut dies bereits seit Jahren, das „European Systemic Risk Board“ (ESRB) mahnt Luxemburg in nahezu jedem Lagebericht zur Vorsicht sowie EZB-Präsidentin Christine Lagarde, die ebenfalls eindringlich vor dem „schweren“ Risiko einer abruptem Preiskorrektur bei Immobilien in der Eurozone warnt.
